杨德龙丨立方大家谈专栏作者
我国房地产市场迎来重大政策利好，受到周末房地产新政带来的政策利好的推动，周一房地产板块大幅高开，多只个股冲击涨停板。这次新政比较突出的几个利好。居民按揭贷款由原来的最长30年延长至40年，大大的减轻了购房者的还本付息压力，有利于提振投资者的信心，稳住楼市，从而对房地产板块形成利好。中国证监会发布关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见，这也是资本市场涉及房地产各项融资业务的指导性文件，着力改革完善房地产企业的股票、债券、ABS、REITs等多种产品的融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。这对于房地产板块来说意味着重大的利好，有利于推动我国房地产市场止跌回稳，成交量也有望出现反弹。
过去五年房地产市场出现了大幅回落的走势，很多城市的房价和高点相比甚至接近腰斩，而房地产成交量也大幅萎缩。作为国民经济的支柱产业之一，房地产上游有60个行业，地产走势低迷，对于多个行业形成了不利的影响，同时也不利于经济回升，特别是房地产开发投资已经连续三年出现两位数的大幅回落，上游投资品需求出现下降。
针对当前房地产市场低迷的情况，出台重大政策利好，这有利于稳定投资者的信心，稳定楼市。考虑到我国城镇化以及城市化基本上完成，人口净流入的城市和以前相比大大减少，过去两三年也出现了整体的人口负增长，所以房地产市场很难回到以前那种高速增长状态。但是一些一二线城市的核心区域的房产，因为具有刚需的特征，又具有一定的稀缺性，有可能率先止跌回稳，出现成交量和房价的双双回升。而一些非核心区域的房产，因为没有刚需，有可能会继续回落，所以在房地产投资上仍然要保持谨慎，对于刚需以及改善性住房，可以选择位置好的房产，如果仅是投资性买房，还是要保持谨慎，现在房价大幅上涨的可能性并不大，也就是说未来投资房产也要坚持价值投资，好房子依然是抵御通胀的好工具，可以实现保值增值，但是一些位置不太好、没有刚需的房子，很难再获得比较大的投资价值。
具体到资本市场上，房地产板块已经经过了多年的大幅下跌，很多房地产股股价甚至只有高点的两折三折。在这次政策利好的推动之下，有可能会出现超跌反弹，但是持续上涨的可能性以及上涨的空间并不大，这一点一定要有明确的认识，因为房地产行业面临着供给较多而需求不足的情况，特别是过去几年房价的大幅下跌，也使得很多家庭资产出现了明显缩水。加上很多传统行业经营困难，居民收入出现增速放缓，甚至出现下降，这些都会影响到房地产市场的走势。
2021年我就提出我国房地产的黄金20年已经结束，未来居民储蓄大转移的方向将是从原来转向楼市改为转向股市，股市迎来黄金十年的机会，特别是在AI科技带动之下，我国资本市场有望迎来结构性牛市的行情。从去年年初我提出六大赛道的观点，特别是第一大赛道芯片半导体，第二大赛道算力算法已经迎来了一年多的大幅上涨，业绩迎来了主升浪。另外像人形机器人、商业航天、固态电池、创新药等，未来有可能逐步释放出业绩，迎来轮番表现的机会。AI科技也是这轮行情重点关注的方向。当然建议大家不要单一押注科技板块，可以适当的控制仓位，保持在五到六成左右，来应对当前市场的反复震荡走势，等待新一轮行情的启动。通过一手科技一手红利资产来分散风险，进可攻退可守，或能期待投资组合的净值的稳步上扬，从而争取较好的投资回报。
价值投资是取得长期投资胜利的法宝，而结合A股市场的实际，做中国特色价值投资，是被实践证明比较好的一个投资方式。建议投资者可以保持信心和耐心，在市场反复震荡之中，去寻找经济转型受益的科技龙头股以及分红稳定的传统龙头股，从而能够抓住这轮结构性牛市的机会。最后强调还是要坚决去杠杆，用闲钱投资，这是投资资本市场的正确姿势，借钱炒股会成为很多人投资失败的根源，坚持价值投资，坚持闲钱投资，回归基本面研究，是取得长期投资胜利的重要方面。
（作者系前海开源基金首席经济学家、基金经理）
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